Кредит на жилье в Португалии: Euribor, господдержка и как не переплатить банку

1. Характеристики кредита (Características do crédito)

Раздел FINE: стр. 1, “Secção 1 – Identificação e principais características do crédito”

Вот с чего всё начинается. Здесь указан размер кредита, срок, валюта и структура ставки.

• Сумма кредита: 220 000 €
• Срок: 480 месяцев (40 лет)
• Ставка: первые 24 месяца фиксированная (TAN 2,700 %), потом переменная: Euribor 6 месяцев + spread (до 0,750 % при соблюдении условий)

Что это значит на практике?
Вы берёте у банка 220 000 € и обязуетесь возвращать их в течение 40 лет. В первые два года платёж — стабильный, по 750,01 € в месяц. После этого начинается «сюрприз»: платёж будет пересчитываться каждые полгода в зависимости от ставки Euribor и того, выполняете ли вы «дополнительные условия». При их соблюдении — около 830,97 €, а если не соблюдаете — до 1 019,89 €. Разница ощутимая, не правда ли?

2. Процентные ставки и расходы (Taxa de juro e outros custos)

Раздел FINE: стр. 2–3, “Secção 2 – Taxa de juro e outros custos”

Процентные ставки и TAEG

Теперь — самое главное: сколько стоит этот кредит в реальности, а не в рекламе.

Номинальная ставка (TAN):

• Фиксированная на 2 года: 2,700 %
• Переменная: Euribor (сейчас 2,614 %) + spread (базово 2,100 %, может быть снижен до 0,750 %)

Эффективная ставка (TAEG): 3,8 %
Это полная стоимость кредита в годовом выражении, включая не только проценты, но и комиссии, страховки, плату за счёт и прочее.

Как это считать?
Простыми словами: если вам дают кредит под «номинально 2,7 %», но при этом навешивают обязательные страховки, комиссии, плату за обслуживание счёта и прочее — ваша реальная ставка получается 3,8 % в год. Именно эту цифру (TAEG) нужно сравнивать между банками, а не красивую «рекламную» TAN.

3. Условия для получения льготной ставки (Condições exigidas para beneficiar da taxa de juro)

Раздел FINE: стр. 3–4, “Secção 3 – Condições exigidas para beneficiar da taxa de juro”

Условия для снижения ставки

Вот тут скрывается важное: банк даёт льготный spread только если вы выполните условия. В нашем примере:
Чтобы получить spread 0 % (в первые 24 месяца) и 0,750 % (в остальное время), нужно:

• Открыть счёт в банке с автоматическим списанием (débito direto);
• Оформить страховку жизни и страхование недвижимости multirriscos (можно через партнёра банка или с эквивалентным покрытием);
• Подключить годовой платный пакет обслуживания (около 40 € в год).

Если не выполнить эти условия — spread автоматически увеличивается до 2,100 %, и ваша ставка вырастает до 4,8–4,9 %, а ежемесячный платёж — до 1 019,89 €.

Итоговая разница?
С учётом всех взносов, комиссий и процентов вы заплатите:

• 429 110,21 €, если соблюдаете условия
• 533 790,05 €, если не соблюдаете

Разница — почти 105 000 € за срок кредита. А кажется, «всего-то какие-то условия».

MTIC — общая стоимость кредита

Вот она, самая страшная строка для неподготовленного заемщика: Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) — общая сумма, которую вы отдадите банку.

Что это значит?
Вы берёте 220 000 €, а отдаёте почти в два раза больше — и это ещё без форс-мажоров, просрочек и штрафов. Но такая реальность долгосрочного кредита: маленькие проценты, растянутые на 40 лет, превращаются в большие суммы.

4. Расходы до подписания договора (Custos a pagar antes da celebração do contrato)

Раздел FINE: стр. 4–5, “Secção 4 – Custos a pagar antes da celebração do contrato”

Комиссии и расходы

Это те расходы, которые не всегда видны сразу, но их не избежать:

• Открытие процесса (dossier): 202,80 €
• Оценка недвижимости: 234 €
• Подготовка документов: 166,40 €
• Гербовый сбор на оформление кредита (imposto do selo): 1 320 €
• Обслуживание счёта: 40,56 € в год
• Страховка жизни: ~485,87 € в год
• Страховка multirriscos (жилья): ~224,09 € в год

Пояснение: Эти суммы оплачиваются в момент подписания договора или заранее. Иногда их могут включить в сумму кредита, но чаще — просят оплатить отдельно.

Важно: Часть этих расходов разовая, часть — ежегодная. Их обязательно нужно учитывать при планировании бюджета. Вот вам и «однако всё это изрядно дорого!» из любимого фильма. Но утром вы получите деньги — а вечером, возможно, новый дом.

5. Ежемесячные платежи (Pagamentos periódicos)

Раздел FINE: стр. 6, “Secção 5 – Pagamentos periódicos”

В документе есть таблица: сколько вы платите, как распределяется платёж — в проценты или тело кредита. В начале кредита почти весь платёж — это проценты, а основная сумма долга гасится ближе к концу срока. Это называется «аннуитетная схема», если по-человечески — сначала платите банку, потом себе.

• Платёж первые 24 месяца: 750,01 €
• Далее:
  • при соблюдении условий — 830,97 €
  • без условий — 1 019,89 €

Пояснение: Эти суммы могут меняться в зависимости от рыночного Euribor. Даже если он не вырастет, невыполнение условий приведёт к скачку платежа почти на 190 € в месяц.

6. Досрочное погашение (Pagamento antecipado)

Если вы решите закрыть кредит раньше срока (полностью или частично), банк возьмёт с вас:

• 2 % от суммы при фиксированной ставке
• 0,5 % — при переменной

(плюс налог 4 % на комиссию)

Совет: При хороших доходах можно сократить срок кредита, но сначала — посчитайте, во сколько обойдётся досрочное погашение.

Пояснение: Если вы вдруг решите погасить часть долга досрочно, учитывайте эти комиссии. Например, если хотите вернуть 20 000 € — в фиксированный период заплатите дополнительно 400 € + налог. Но если это поможет снизить переплату по процентам — всё может окупиться.

7. Таблица погашения (Tabela de reembolso)

Раздел FINE: стр. 7–8, “Secção 7 – Tabela de reembolso ilustrativa”

FINE содержит подробную таблицу с разбивкой по месяцам — сколько идёт на проценты, сколько — на основную сумму.

Пояснение: В первые годы до 80 % платежа идёт банку «в карман» — в виде процентов. Только ближе к последней трети срока вы начинаете реально гасить основную сумму. Поэтому при возможности выгодно гасить кредит раньше или сокращать срок.

8. Дополнительные права и обязанности (Outros direitos e deveres)

Раздел FINE: стр. 9–10, “Secções 8–15”

Здесь описаны:

• Возможность переноса кредита в другой банк (без потери права на досрочное погашение)
• Право на 7-дневный срок «на раздумье» перед подписанием
• Каналы для жалоб и споров
• Последствия невыплат — штрафы, передача долга в суд, потеря имущества

Пояснение: Ничего неожиданного, но читать всё-таки стоит. Это те строчки, которые становятся важны, когда что-то идёт не так.

Мы за ценой не постоим? Ценообразование и переговоры

При обращении в банк напрямую либо через посредника Вы должны понимать что получить необходимый кредит вовсе не гарантировано — отсутствие постоянного контракта, временная резиденция или низкий доход могут присвоить вам высокую степень риска и «заставить» банк попросить высокий Spread или отказать в кредите. Второй важный аспект какой % от стоимости недвижимости (LTV) банк согласится предоставить (финансирование редко превышает 80 % от оценочной стоимости недвижимости). В таком случае важна не сама цена кредита а физическая возможность купить нужный объект. А поторговаться с банком можно потом!

Euribor отражает среднюю цену кредитных ресурсов в еврозоне, и повлиять на него никак нельзя. Но минимизировать свой spread — вполне реально. После получения кредита стоит начинать борьбу за минимальную плату за пользование банковскими ресурсами. Особенно актуально это если Вы не рассчитали свои силы или доходы и у вас задержка по кредиту. В 2022-2024 году во время высоких ставок правительство даже обязало банки пересматривать условия кредита для заемщиков (через увеличение срока оплаты, снижение ставки и т.п.) Как бы там ни было банку выгоднее договориться с клиентом чем потом продавать вашу квартиру. А если ваш банк оказался несговорчив стучитесь в другие, в Португалии высокая конкуренция и найти более выгодные решения вполне реально.

Выбор срока и типа ставки: о «длинной дистанции» ипотеки

На сколько брать кредит 20, 30 или 40 лет? Выбор зависит от вашего возраста (на момент окончания кредита вам не должно стукнуть больше 75) и того, готовы ли вы «бегать» с высокой нагрузкой ежемесячно или предпочитаете растянуть платежи и заплатить за кредит в итоге заметно больше а то и вдвое больше при кредитовании на 40 лет.

Что касается выбора между фиксированной и переменной ставкой, — прошлые исследования показывают: часто кредиты с фиксированной ставкой стоят дороже, чем переменные. Тем не менее эксперты утверждают, что сейчас — одно из лучших времён для фиксированной ставки: вы готовы платить чуть больше, но гарантируете себе стабильность платежей на весь срок, будь то два или тридцать лет.

Важный аспект: Страховки

Всё, что выходит за рамки чистой процентной ставки, выливается в непроцентные расходы, и в частности в стоимости страховок заложена большая доля ваших расходов. По закону при оформлении ипотеки вы обязаны взять два полиса страхования — жизни и multirriscos habitação (страхование жилья от пожара, наводнения и прочих бед). Хотя банк обычно навязывает афилированную страховую, вы вольны выбрать ту компанию, где цена за полис для идентичных условий может отличаться в два раза — от 180 до 320 €.

Но сэкономив на страховке вполне возможно через несколько месяцев вам прилетит письмо счастья из банка об увеличении вашего СПРЕД. Так что считайте что выгоднее.

Юридическая чистота объекта: как проверить самому

Поскольку жилье будет в залоге у банка то проверка “чистоты обьекта” это их забота. Но если вы хотите убедиться сами, что продавец действительно собственник - в conservatória do registo predial вы сможете увидеть, не числится ли объект в залогах. Загляните в repartição de finanças — вдруг предыдущий владелец не доплатил IMI? В Câmara Municipal проверьте, есть ли все разрешения на строительство и использование дома.